Al tempo del Coronavirus anche i rapporti legati agli affitti e alla locazione dei locali divengono decisamente problematici, soprattutto per i commercianti che da quasi due mesi hanno dovuto chiudere i battenti per via del decreto.
Ci sarebbero delle soluzioni per arginare il problema.
Il punto sulla situazione degli affitti al tempo del Coronavirus secondo l’avvocato Vincenzo Calderoni, del foro dell’Aquila.
Essenzialmente i beni mobili concessi in locazione sono per la maggior parte compresi in due grandi gruppi: quelli ad uso commerciale e quelli ad uso abitativo.
In particolare, in tanti si sono posti il problema dell’esigibilità dei relativi canoni, sia da parte di coloro che devono riscuotere (ossia i locatori – generalmente proprietari del bene immobile concesso in locazione), sia da parte di coloro che devono pagare (ossia i conduttori – generalmente gli inquilini o gli esercenti l’attività commerciale).
Coronavirus e affitti: case e abitazioni
Per quel che riguarda gli immobili ad uso abitativo, il problema è di minore consistenza in quanto gli inquilini continuano ad utilizzare pienamente il bene loro concesso in locazione, quindi non c’è dubbio che il canone debba essere corrisposto regolarmente.
Dal momento in cui molti hanno perso il reddito durante questa emergenza causata dalla pandemia Coronavirus, il Governo ha doverosamente sospeso la possibilità di eseguire i provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, fino al 30 giugno 2020.
Ciò non vuol dire che gli inquilini siano autorizzati a non pagare l’affitto: semplicemente il proprietario non può eseguire provvedimenti di sfratto nei confronti del conduttore che non paga fino al prossimo 30 giugno (art 103 comma 6 DL 17/03/2020, n. 18).
Salvo ulteriori proproghe, dopo di quella data chi non ha pagato dovrà pagare, anche gli eventuali arretrati, altrimenti verrà dichiarato moroso dal Giudice e potrà essere sfrattato, con un procedimento più o meno lungo a seconda dell’efficienza del sistema giustizia del luogo dov’è sito l’immobile.
Coronavirus e affitti: gli immobili concessi in locazione ad uso commerciale
Anche per tale tipologia d’inquilini vale la sospensione fino al 30 giugno, ma questa è una ben magra consolazione per gli esercenti che non possono aprire i loro negozi, chiusi d’autorità e per esigenze primarie.
Anche perché, a prescindere dalla specifica norma emergenziale richiamata, già il codice civile con l’art. 1256 giustifica l’eventuale ritardo nel pagamento del canone di locazione nel caso d’impossibilità temporanea. Ed in effetti, quella di cui si scrive, è un’impossibilità temporanea.
Ovvio che gli esercizi commerciali che durante l’emergenza Coronavirus sono autorizzati all’apertura (alimentari, farmacie, parafarmacie, alcune tipologie di studi professionali etc) non sono autorizzati neanche a ritardare il pagamento del canone di locazione.
Un caso particolare è costituito da quegli esercizi ibridi in cui una parte della normale attività precedente l’insorgere dell’emergenza è interdetta mentre l’altra parte è consentita (ad esempio i classici bar – tabacchi). In questi casi una parte del canone sarà certamente dovuta e non rinviabile; l’altra parte del canone potrà essere corrisposta in ritardo.
Per il momento, finchè dura l’impedimento e l’emergenza Coronavirus, è consentito il ritardo nel pagamento ma, alla ripresa dell’attività, il debito accumulatosi in capo all’esercente dovrà essere saldato.
E per la fase 2?
Tanti esercenti si pongono il problema del dopo: come si comporteranno i clienti? Quali misure restrittive verranno adottate?
Se dovremo rispettare le nuove misure di sicurezza, l’afflusso nelle attività commerciali sarà necessariamente minore, con conseguente riduzione, talvolta cospicua, della redditività del bene concesso in locazione.
In tale caso viene in soccorso un’altra norma del nostro codice civile, ossia quella assegnata all’art. 1467 che prende in esame le reciproche prestazioni delle due parti per regolare l’ipotesi in cui una delle due prestazioni (il pagamento del canone) sia divenuta troppo onerosa rispetto alla controprestazione (il godimento del bene) a seguito del verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili (com’è l’improvvisa devastazione causata dalla inattesa ed imprevedibile pandemia Coronavirus in corso).
Ebbene, in tali casi il nostro codice consente la risoluzione del contratto a richiesta dell’inquilino; in tale caso il proprietario può evitare tale soluzione, offrendo un’equa modifica delle condizioni di contratto (ossia una riduzione del canone).
Ho cercato di essere chiaro e succinto. Tuttavia la materia è complessa e molto particolare, sicchè il consiglio spassionato che credo di poter dare dare a tutti, inquilini e proprietari è il seguente: rivolgetevi per tempo al vostro avvocato di fiducia per ottenere preventivamente un parere qualificato che vi consenta di arrivare all’agognata ripresa con una proposta sensata che eviti inutili contenziosi.
L’auspicio è che con una sostanziosa dose di buon senso, troveremo la strada per tornare a vivere meglio di prima!
