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Dl Enti Locali, Amministratori di condominio furiosi

«Com’è noto il Dl sugli Enti Locali approvato recentemente dal Governo riporta all’articolo 11 [i]Misure urgenti per la legalità, la trasparenza e l’accelerazione dei processi di ricostruzione dei territori abruzzesi interessati dal sisma del 6 aprile 2009[/i]. A nostro avviso diverse norme tra quelle contenute nel testo di detto articolo rendono difficilmente praticabile un veloce processo di ricostruzione, avendo necessità di essere adeguate alla realtà della ricostruzione dell’Aquila e del suo territorio. Realtà che, evidentemente, il legislatore si ostina a non voler conoscere e comprendere». A sottolinearlo, attraverso una nota congiunta, sono i portavoce delle associazioni di amministratori di condominio Anaci Abruzzo (Mauro Basile), Anaci L’Aquila (Tiziana Alfonsi), Aiac L’Aquila (Massimiliano Aniballi) e

Apaci Abruzzo (Vincenzo Marucci).

«Ciò che appare con chiarezza, intanto – si spiega in una nota – è che il legislatore, in tema di Condomini/Consorzi ha rappresentato a se stesso scenari puramente ipotetici ed idilliaci che non corrispondono affatto alle reali prassi o situazioni che si vivono all’interno di questi. Va ricordato che nella realtà i Condomìni sono costituiti da Assemblee di cittadini che non hanno necessariamente esperienza di gestione della cosa pubblica e che in gran numero non ne conoscono né il significato né i risvolti. Fino a prova contraria essi sono una delle prime cause dell’intasamento dei tribunali con procedimenti civili che riguardano comportamenti determinati molto spesso da rancori o invidie irrilevanti.

Non ha tenuto minimamente conto, inoltre del fatto che, nel caso della ricostruzione, affidando alla figura “ordinaria” dell’Amministratore di Condominio/Presidente di Consorzio un incarico “straordinario” di natura pubblicistica fosse assolutamente necessario un periodo di “adattamento” non soltanto delle predette figure, ma delle stesse Assemblee di Condominio (e quindi dei cittadini che le compongono) nonché degli Enti che hanno il compito di gestire i procedimenti ed effettuare i controlli. Magistratura compresa. Queste entità andrebbero messe in condizioni di concordare e formalizzare prassi e modalità, coordinandosi sul territorio e confrontandosi non con una “testa” lontana che risiede a Roma, ma con l’Ente che ha il maggior interesse al veloce recupero del territorio interno: la Regione. Ciò proprio per garantire lo scopo che lo stesso Decreto dichiara di voler assumere: l’accelerazione dei processi di ricostruzione. Ma questo pensiero non sfiora il legislatore».

«Prima di tutto – precisano gli amministratori di condominio – occorre chiarire il significato concreto dell’incarico affidato agli Amministratori/Presidenti. Ogni attività, dalle convocazioni alla realizzazione della volontà assembleare posta in essere da costoro dovrà ora essere da questi stessi valutata necessariamente sotto il profilo della possibile rilevanza penale. Infatti tutti gli eventuali reati comuni assumono ora automaticamente la forma di “reato proprio” della funzione e, pertanto, vedono una sanzione maggiore trasformando, in linea di massima, quelle che prima erano delle possibili sanzioni amministrativo/civili in sanzioni penali. Ciò significa che quella che poteva comunque essere prima considerata come una ordinaria amministrazione condominiale (sia pure dedicata alla ricostruzione e quindi da operare con le regole speciali poste per essa) è già scomparsa per assumere ora un carattere ed un significato completamente diversi. Infatti gli Amministratori/Presidenti dovranno attenersi, ora più che mai, allo strettissimo rispetto della norma essendone stati nominati praticamente, i custodi. Tutto ciò certamente non favorirà alcuna accelerazione dei processi della ricostruzione ma ne costituirà un ostacolo notevole.

Questo comporta, innanzitutto, che, se in situazioni normali la gestione condominiale è da sempre stata caratterizzata da un altissima litigiosità e spesso situazioni complesse sono state superate grazie alla disponibilità degli Amministratori/Presidenti ad assumersi responsabilità diverse che non sarebbero spettate loro, ciò da oggi in poi non potrà più accadere e se da un lato vi potrebbe essere una certa garanzia di legalità, dall’altro, invece, i processi di ricostruzione verranno fortemente rallentati perché subiranno una fortissima, inevitabile, burocratizzazione. Questo però nonostante la sua fortissima rilevanza, ci pare il male minore tra quelli che stiamo segnalando».

«Infatti ciò che appare ridicolo e che dimostra senza ombra di dubbio che il legislatore non ha la benché minima idea di cosa significhi dover gestire un Condominio da un lato e rapporti con tecnici e ditte dall’altro – sottolineano gli amministratori nella nota – è che siano state ignorate le indicazioni che pure avevamo dato nella fase di preparazione delle norme approvate. Avevamo infatti proposto che, a fronte di un incarico tanto gravoso e che non abbiamo assolutamente contestato, venisse riconosciuto qualche potere che ci consentisse di avere un ruolo da un lato nei confronti delle Assemblee e, dall’altro, anche di quelle che a questo punto occorre definire come “controparti”: tecnici e ditte. Per esempio il potere di sospendere le deliberazioni dubbie e di ricorrere, quindi, agli uffici legali o tecnici competenti (da individuare) per l’espressione di un parere vincolante. Ma anche darci la possibilità di interventi cautelativi nei confronti dei tecnici o delle Ditte stesse se inadempienti. Ciò non è accaduto. Perciò non è peregrino attendersi che se un’assemblea delibererà in senso contrario alla norma o all’interesse generale o pubblico (il ruolo dell’incaricato di pubblico servizio sta proprio nel garantire il raggiungimento dell’interesse pubblico), l’Amministratore/Presidente si troverà dinanzi ad una scelta complessa: non portare a compimento la deliberazione (correndo il rischio, vista la sua nuova veste, di essere denunciato dal Condomìnio/Consorzio per omissione d’atti d’ufficio), oppure realizzare la deliberazione (rendendosi così complice di possibili reati od omissioni) o dimettersi dall’incarico. Quarta ed ultima possibilità, ridicola al solo pensarci, denunciare l’Assemblea di condominio. Tutto ciò è palese, rallenterà, i tempi della ricostruzione.

Con quali mezzi e strumenti, insomma, l’Amministratore/Presidente riuscirà a gestire un Condominio/Consorzio litigioso in presenza di queste nuove responsabilità e procedure? Inoltre va sottolineato che non pochi sono i Condomìni (ma anche Consorzi) in cui quale Amministratore/Presidente è in funzione o già era in carica un semplice condomino. La maggioranza di queste persone si troveranno certamente in difficoltà rispetto all’applicazione di questa norma, essendo comuni cittadini. Probabilmente potrebbero dimettersi o, non facendolo, esporre se stessi ed il Condominio/Consorzio a rischi non trascurabili. Tutte realtà, comunque e di nuovo, comportanti possibili importanti ritardi o problemi nel processo di ricostruzione. Certamente ci attiveremo per porre in essere attività di formazione e di supporto. Annunciamo anzi da subito che organizzeremo presto un Workshop aperto all’intervento delle altre categorie professionali. Ma è chiaro che il predetto incarico, senza alcun “paracadute” o contrappeso, espone ad una importante quantità di rischi per gli Amministratori/Presidenti come per i Condomini/Consorzi e certamente provocherà, ribadiamo ancora, ritardi nell’intero processo di ricostruzione e molti contenziosi civili e penali».

«Semplicemente ridicola e decisamente vergognosa è poi la penale posta a carico degli Amministratori/Presidenti dal Comma 5 del Decreto. Questa penale, invece di essere posta a carico di chi dovrebbe per legge e per competenza professionale, certificare la chiusura dei cantieri, operare la redazione e consegna dello stato finale (che sono atti tecnici), viene scaricata sugli Amministratori/Presidenti che non hanno alcuna autorità o capacità operativa o poteri sostitutivi riguardo alla gestione tecnica e possono soltanto sollecitare il compimento di certi atti che non sono di loro competenza o procedere a denunciare chi è inadempiente (ma forse questo lo dovrebbero fare i Committenti che subiscono il danno e non un “funzionario” terzo). Ma anche in caso adissero la magistratura incapperebbero comunque nella penale. Perciò: i tecnici ritardano? Il Condomìnio è danneggiato? La penale la pagano gli Amministratori/Presidenti anche se hanno fatto tutto quanto in loro potere (cioè, praticamente “acqua fresca”). Non solo, l’Amministratore Presidente potrebbe anche essere denunciato dal Condominio. Una norma perfetta guidata da una logica ferrea! Veramente complimenti».

«Ultima notazione in merito al Decreto. Condividiamo quanto esternato dall’Ordine degli Ingegneri. Questo comma 2 – aggiungono gli amministratori – da un lato favorisce affidamenti ad imprese fuori territorio, dall’altro penalizza fortemente gli stessi tecnici, oltre che limitare le possibilità di scelta dei condomini/consorzi. Tra l’altro vi è una notevole divergenza tra il dettato di questo comma e quello del disegno di legge presentato in Senato. Infatti nel Decreto si parla delle figure del progettista e del direttore dei lavori mentre nel ddl, oltre al progettista, ci si riferisce al collaudatore. Inoltre mentre nel Decreto si richiede che queste figure non abbiano avuto “rapporti di natura professionale” con la ditta incaricata dei lavori, nel ddl di richiede che non abbiano avuto “rapporti di dipendenza”. Insomma, come dire, poche idee ma molto, molto ben confuse.

Altra questione che va sollevata ora e che consentirebbe, questa sì, lo snellimento delle procedure ma che viene sottovalutata e non affrontata, è quella concernente tempi e modalità di attivazione dei servizi (acqua, luce, gas). La questione riguarda principalmente il centro storico e i ritardi pazzeschi da parte dell’affidatario nel compiere gli allacci. Più volte abbiamo in passato sollecitato all’amministrazione Comunale la convocazione di una riunione congiunta per stabilire definitive modalità e tempi certi. Ma l’Amministrazione si è dimostrata fino ad ora insensibile a questa nostra richiesta e ai bisogni reali dei cittadini di rientrare il prima possibile nelle loro abitazioin».

«Ribadiamo – si legge infine nella nota – che l’impressione netta che si trae leggendo questi documenti (Decreto-legge e ddl) è che non esista una seria guida politica rispetto ad una importantissima realtà come è la ricostruzione dell’Aquila e del suo territorio. I provvedimenti appaiono essere scoordinati, estemporanei e non seriamente riflettuti. Una cosa è certa, non si può continuare in questo modo».